地产人物
人物观点
房地产局部崩塌,必须未雨绸缪。在资金链的逼迫下,中国房地产开发商面临生死大洗牌。2008年的金融危机挽救了部分开发商,现在,他们不可能找到另一艘救生艇。

    窥斑见豹,从以下案例可以发现某些房地产开发商资金链面临崩溃。

     香港媒体报道,香港廉政公署发布声明,因涉嫌就贷款事宜行贿受贿,中国工商银行(亚洲)有限公司的一名高管及另外两名人员被捕,涉案金额共计580万元港元。涉嫌行贿的人士是内地著名地产商、香港裕汇集团有限公司董事局主席曾伟。涉嫌受贿者之一,50岁的陈宝奎,协助曾伟延迟在“工银亚洲”贷款的还款日期,收受330万元贿赂;另一名涉嫌受贿者是43岁的陈翊耀,协助曾伟从工银亚洲获得贷款。

     曾伟案说明资金链紧张的开发商开始饮鸩止渴,他们以巨额贿赂争取信贷资金“延年益寿”。饮鸩止渴者绝不止于曾伟一人,银行开发贷款、上市融资再融资渠道基本封堵,信托与境内外民间借贷成为主流融资模式,开发商不惜以30%的融资成本获得资金。以目前的情况看,到今年四季度,一些开发商会陷入收地、还贷等困境。

     此时要关注两大风险。

     社会金融安全将遭受严峻考验。受到严厉监管的银行灾情较轻,并没有练就金刚不坏之身。银行的风险主要体现在,许多开发贷款许多建立在企业虚假出资、实际自有资金极低的基础上,一旦遭遇破产清算,就会面临池鱼之灾。同时,房地产下行,银行房地产抵押品价值下降,银行会面临资产瘦身与止赎风险。

     隐性社会金融风险被刻意忽略。与银行相比,民间理财借贷与信托产品是重灾区。浙江萧山国际酒店集团破产牵涉数百人、宁海日日会等民间抬会组织崩溃,显示民间高息资金链条捉襟见肘,禁不起任何风吹草动。

    高息融资扼住了房产开发的咽喉。今年房地产信托规模剧增,今年上半年,房地产信托在全体信托项目占比接近50%,8月比例上升至56%。而此前7年,房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿,截止6月末,年化收益率最高达17%,意味着项目融资成本差不多接近30%。另据用益信托统计显示,2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元,和2009全年的发行规模449亿元相当。近2个月发行规模赶上去年全年水平,产品年化收益率最高涨到25%。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本,开发商只有两个办法,一是加快周转,二是开发豪宅,让房地产拥有奢侈品利润。

     银信通产品受到遏制,房地产信托风险全部转移到民间,一旦开发商资金链崩溃,民间投资者会赔了夫人又折兵。

     我们可以指责这些人过于贪婪而愚蠢,他们希望获取年收益率15%以上的安全收益,并且签下协议风险自担,多数投资者是坐拥资产百万、千万以上的中高收入阶层,就算血本无归也不至于露宿街头。对于民间金融风险不闻不问,对于近在眉睫的风险没有机构对投资者进行善意提示,是政府的失职,一旦出现房地产出现全面下挫,可能引发投资者的全面反弹。

     最一重风险是海外资金的投机风险。虽然海外投资在整体盘子中只占1%的比例,似乎难以掀起大浪,但海外投资却屡屡成为中国房地产市场转折关头的点睛之笔,起到四两拨千斤的作用。

     中国政府费尽心力为房地产市场降温,但海外资金却对中国资产跃跃欲试。10月12日外管局发布的报告显示,上半年,房地产业来华直接投资同比增长151%。挟定量宽松与零利率之威,海外纸币滚滚来,据悉今年以来,包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资,均以不同形式对我国房地产追加投资。

     中国房地产企业与民营企业在境外融资的比例预测应该更大。据不完全统计,今年前8个月,金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划,融资规模达100多亿美元。房企海外融资成本高,发债利率区间已从8%-9%上升至13%-14%,房企不断地在人民币大幅升值的预期中自我安慰。

     人民币大幅升值不可能的。想想吧,在实体经济与房地产,在提高社保、最低工资与维持开发商资金链金链的选择中,正常人会选择哪一头?

     承认民间金融,纳入金融监管,银监会与信托监管不再唱对台戏,征收外资投资者的资本利得税,是应对房产金融风险的保护伞。

    注:重申一句,我不反对房地产调控,希望房价不再上升。但希望未雨绸缪,不要只看帐内,不看帐外。美国金融就是为那些屈里拐弯的结构性资产、为表外资产付出代价。

姓名:叶檀
职位:财经评论员
单位:《环球财经连线》
偏爱社会转型期的历史,因为这样的时代能使制度性优势与劣势水落石出,思考的结果是历史的转型植根于经济的转折,而经济在大多数情况下是政治的折射。为此,在对经济的评判时希望有长时段的历史观作为观照,而这,只不过是诺思、杨小凯等先贤的老路,希望在当下能走出新意。尽量挑选对社会变动有影响的经济变局,看出华丽面纱背后的真实面目。相信具体案例与历史观与经济理论的结合,才不会得出与常识偏差远得离谱的结论。从历史和现实中来看,资本如水,既能集聚社会的资源、智慧与美德,也能成为藏污纳垢的游戏场,无论十六世纪的尼德兰,还是二十一世纪的中国,都有相似之处——对任何一件事物得出结论殊为不易。身处转型社会,是幸运也是不幸。幸运的是可以与清末以来的改革家呼吸相通,不幸的是,转型社会的人面对的是不可知的未来。